La nuova disciplina delle locazioni brevi che configurano attività di impresa se riferite a più di quattro appartamenti esordisce nel modello Redditi 2022 PF; la novità normativa è stata prevista dalla legge di Bilancio 2021. L’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 indica: «Il regime fiscale delle locazioni brevi (…) con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile (…)». Dal momento che alcuni contribuenti che si sono attivati velocemente, in molti casi saranno i professionisti a controllare in sede di predisposizione del modello dichiarativo, se ricorrono – in funzione dell’effettivo utilizzo degli immobili – le condizioni per l’inquadramento di attività di impresa e le eventuali strade da proporre ai clienti per la regolarizzazione della posizione. La normativa prevede la decorrenza della novità a partire dal 1° gennaio 2021. Con la Legge n. 178/2020, Legge di bilancio 2021, il legislatore ha messo fine alla discussione in merito al profilo di imprenditorialità delle locazioni brevi. Infatti, tale norma ha individuato un requisito oggettivo in presenza del quale l’attività di locazione si considera svolta in forma imprenditoriale. Tale novità è stata recepita sia dal 730/2022 sia dal modello Redditi 2022. Modelli dichiarativi riferiti al periodo d’imposta 2021. Anno a partire dal quale valgono le regole fissate dalla Legge di bilancio 2021.
Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4, D.L. n. 50/2017. Nello specifico, tale articolo ammette la tassazione con la cedolare secca anche per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni. Locazioni che possono essere caratterizzate anche dalla fornitura di servizi quali oltre alla messa a disposizione dell’immobile: la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, wi-fi, aria condizionata.
I contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:
- stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
- che hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
- hanno durata non superiore a 30 giorni.
Dunque, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.
La Legge n. 178/2020, Legge di bilancio 2021, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, ha disposto che il regime delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.
Dunque, la locazione breve in alcuni casi può essere considerata impresa.
In tal modo, il legislatore a fissato a monte un paletto numerico. Superato il quale, le locazioni brevi si intendono concluse nell’esercizio di attività d’impresa. Con obbligo di partita iva e conseguente impossibilità di beneficiare della cedolare secca.
Nella dichiarazione dei redditi che sia 730 2022 o modello Redditi, precompilata e non, il reddito derivante dalle locazioni brevi deve essere indicato:
- nel quadro B (RB per il modello Redditi), come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha avuto luogo nel 2021 e, quindi, risulta indicato 2021 nel punto 4 “Anno” della CU);
- nel quadro D (quadro RL Redditi), come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella “Locatore non proprietario”).
In tale ultimo caso, il reddito deve essere indicato se effettivamente percepito nell’anno oggetto di dichiarazione. Indipendentemente se poi la locazione è avvenuta nell’anno successivo.
Le novità introdotte dalla Legge di bilancio 2021 sono state recepite anche dalle istruzioni al modello 730 2022 e modello Redditi.
Si legge nelle istruzioni di compilazione del 730: dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.
Pertanto, se nel corso del 2021 sono stati destinati a locazione breve più di 4 appartamenti, non può essere utilizzato il modello 730, ma va utilizzato il modello REDDITI PF.
Quest’anno per la prima volta si possono inserire nella CU 2022 i riferimenti ai dati catastali degli immobili in locazione brevi. In particolare fino al 2021, nella Certificazione Unica, l’immobile oggetto di locazione breve era identificato con l’indirizzo dello stesso. Invece, nella sezione “Certificazione redditi – Locazioni brevi” della Certificazione Unica 2022, sono stati inseriti, nei punti da 14 a 18, gli spazi in cui indicare anche i dati catastali quali: sezione, foglio, particella, subalterno degli immobili.
Le istruzioni proseguono però puntualizzando che l’indicazione di questi dati è facoltativa.
Ricordiamo che la disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell’articolo 4, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 che ha introdotto il relativo regime fiscale.
Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Si specifica che al comma 5 dell’art 4 è previsto che:
| · i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare; |
| · nonché quelli che gestiscono portali telematici; |
| · qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve (di cui ai commi 1 e 3 dell’articolo 4); |
| · ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi; |
| · operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario; |
| · e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322 del 1998. |
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Dal 2023 sarà in vigore l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’anno di locazione e dei dati catastali dell’appartamento affittato. A prevederlo è il provvedimento del 17 marzo 2022. L’obbligo riguarda anche i contratti di locazione breve sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici. La comunicazione deve essere effettuata tramite i servizi telematici dell’Amministrazione finanziaria entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di stipula del contratto. Le regole da rispettare sono quelle stabilite dal provvedimento del 12 luglio 2017 e integrate dal recente documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate.
Dal 2023 sarà obbligatoria la comunicazione all’Agenzia delle Entrate anche di due ulteriori elementi:
| · l’anno di locazione; |
| · i dati catastali dell’appartamento affittato. |
L’obbligo interesserà anche i contratti di locazione sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici.
Nello specifico il riferimento è ai contratti di affitto non superiori a 30 giorni relativi a immobili a uso abitativo, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche se includono la fornitura di biancheria e la pulizia della casa.
La definizione è contenuta nell’articolo 4 del DL numero 50 del 2017. A tali contratti sono equiparati i contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso. In questo caso devono essere stipulati da persone fisiche, direttamente o tramite intermediari immobiliari. La scadenza da tenere in considerazione è quella del 30 giugno dell’anno successivo alla data della stipula del contratto di affitto. Le regole da rispettare per le comunicazioni dei contratti di affitto breve sono stabilite dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017. Tale provvedimento è stato integrato da quanto previsto dal recente provvedimento dell’Amministrazione finanziaria. I nuovi obblighi relativi ai dati delle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate riguardano anche le agenzie immobiliari e i gestori dei portali telematici, con lo scopo di mettere in contatto chi cerca un’abitazione per un breve periodo e chi intende affittarla. I soggetti che, in qualità di sostituti d’imposta, operano la ritenuta del 21 per cento sui canoni di locazione e i corrispettivi devono assolvere il nuovo obbligo mediante la certificazione unica. Gli altri soggetti, invece, devono effettuare la comunicazione attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate entro la scadenza del 30 giugno dell’anno successivo alla firma del contratto.
Le novità introdotte hanno un duplice scopo:
| · individuare con maggiore precisione le caratteristiche del contratto e il periodo di locazione; |
| · identificare l’immobile in caso di più contratti relativi allo stesso proprietario. |
I dati catastali permettono le verifiche sull’unità immobiliare in base al catasto edilizio urbano e gli intestatari dell’abitazione. I dati che dovranno essere inseriti nella comunicazione sono i seguenti:
| · nome del locatore; |
| · cognome del locatore; |
| · codice fiscale del locatore; |
| · durata del contratto; |
| · indirizzo dell’immobile locato; |
| · importo del corrispettivo lordo; |
| · anno di riferimento; |
| · dati catastali dell’immobile locato. |
Nel nuovo provvedimento viene previsto quanto di seguito riportato: per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata. Il provvedimento, infine, approva anche le nuove specifiche tecniche che sono operative dalle comunicazioni relative al 2021.
Con provvedimento in data 17 marzo 2022, l’Agenzia delle Entrate ha disposto alcune modifiche in merito ai cosiddetti affitti brevi, che vanno a integrare quelle già stabilite nel provvedimento del 12 luglio 2017.
Nello specifico, si fa riferimento a quei contratti di affitto che non superano i 30 giorni e che sono relativi a immobili ad uso abitativo, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, anche se includono la fornitura di biancheria e pulizia della casa. A questi, sono equiparati anche i contratti di sublocazione e concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso, purché siano stipulati da persone fisiche, direttamente, o tramite intermediari immobiliari